Die federale lae-inkomstebelastingkredietprogram is sedert 1987 suksesvol in die verskaffing van lae-inkomste huurders met ordentlike woonstelle teen 'n bekostigbare huur. As jy op soek is na 'n woonstel by 'n belastingkrediet eiendom , is daar sekere dinge wat jy moet weet voordat jy aansoek doen.
Hier is antwoorde op algemene vrae oor die federale lae-inkomstebelastingkredietprogram.
V: Wat is die belastingkredietprogram?
A: Die belastingkredietprogram, ook bekend as die "federale lae-inkomstebelastingkredietprogram" of bloot LIHTC, is 'n gewilde bekostigbare behuisingsprogram wat sedert 1987 bestaan. In teenstelling met die meeste behuisingsprogramme wat deur HUD geadministreer word, is die belasting kredietprogram word geadministreer deur die IRS, in samewerking met staatsbehuisingsfinansieringsagentskappe regoor die land. Huurders wat aan die program deelneem, kry belastingkrediete vir 10 jaar vir hul belastingkrediet eiendomme in ruil vir die huur van ten minste sommige van hul woonstelle aan lae-inkomste huurders teen 'n beperkte huur.
V: Kry ek 'n belastingkrediet?
A: Nee. Die belastingkredietprogram kry sy naam omdat eienaars van deelnemende eiendomme waardevolle belastingkrediete ontvang in ruil vir die behoud van hul geboue bekostigbaar. As 'n huurder in 'n belastingkrediet-eiendom kom die voordeel wat u ontvang in die vorm van beperkte huur aan, as u in aanmerking kom vir inkomste.
V: As deel van huishoudelike inkomste word annuïteite getel?
A: As u 'n aftrede of ander annuïteit het, is daar 'n goeie kans dat dit op 'n manier as deel van u huishoudelike inkomste getel moet word. Hoe 'n verhuurder moet bepaal hoe om 'n annuïteit te hanteer wat jy het (of wat jy kan opstel nadat jy 'n huurkontrak vir 'n lae-inkomste woonstel by 'n belastingkrediet-eiendom onderteken het) hang af of jy die reg het om die balans van die annuïteit en as jy reeds betalings ontvang.
As u reeds betalings ontvang het, sal die verhuurder u makelaar moet vra of u die reg het om die saldo van die annuïteit te onttrek. As u dit reg het, moet die verhuurder u annuïteit as bate hanteer.
Ook, sodra u annuïteitsbetalings begin het, kan u dit normaalweg nie omskep in 'n enkelbedrag van kontant nie. As dit jou situasie is, sal jou gereelde betalings as inkomste deur jou verhuurder beskou word.
Verwag dat u verhuurder sal moet kontroleer of u die reg het om die saldo te onttrek (al word strawwe beoordeel), wat die basis is waarop die annuïteit na verwagting in die komende jaar sal groei, enige afkoop of vroeë onttrekkingsboete , en die belastingkoers en belastingstraf wat van toepassing sou wees indien u die hele saldo van u annuïteit sou onttrek.
V: Word trusts as deel van huishoudelike inkomste getel?
A: Trusts word gereeld as een van die huishoudelike inkomste gereken. Hoe 'n verhuurder moet bepaal hoe om 'n trust te hanteer wat jy het (of wat jy mag opstel nadat jy 'n huurkontrak vir 'n lae-inkomste woonstel by 'n belastingkrediet-eiendom onderteken het) hang af of jy toegang het tot die prinsipaal in die rekening of Die inkomste uit die rekening.
V: Word bates as inkomste gereken?
A: Nee. Bates self word nie as inkomste gereken nie, maar enige inkomste wat 'n bate lewer, word normaalweg getel wanneer die inkomstevoordeel van 'n huishouding bepaal word. Lees meer
V: Moenie huiseienaars inkomste verifieer nie?
A: Ja. As jy oorweeg om aansoek te doen vir 'n lae-inkomste woonstel by 'n belastingkrediet eiendom, verwag dat die verhuurder of eiendomsbestuurder die verifikasie van inkomste en bates moet benodig. Die belastingkredietprogram vereis spesifiek verifikasie, gegewe hoeveel is op die spel ... Lees meer
V: Hoe presies word my huur bereken?
A: Die huur word bereken op grond van die aantal slaapkamers in die woonstel, en nie die werklike aantal mense wat daar woon nie. U verhuurder moet u huur bereken, met dien verstande dat 1.5 inwoners in elke slaapkamer woon (of een inwoner, in die geval van 'n ateljee).
So, byvoorbeeld, sal die huur vir 'n tweeslaapkamer woonstel gebaseer wees op drie inwoners (1.5 x 2 slaapkamers) in die woonstel.
Die belastingkrediethuur sluit ook 'n nuttoelaag in.
Die maksimum huur wat u kan betaal vir 'n lae-inkomste-eenheid in 'n belastingkrediet eiendom, is 30% van 'n persentasie (gewoonlik 50% of 60%) van die gemiddelde bruto inkomste (AMGI).
V: Gaan die aantal mense in my huishouding in aanmerking?
A: Ja. Die aantal mense in u huishouding beïnvloed of u kan kwalifiseer vir 'n lae-inkomste-eenheid by 'n belastingkrediet eiendom. Jou huishouding moet minder verdien as 'n sekere persentasie bruto binnelandse inkomste (AMGI), wat gebaseer is op huishoudelike grootte. Aan die ander kant, die belastingkrediethuur is nie gebaseer op die werklike aantal mense in jou woonstel nie.
V: Sal ek 'n spesiale huurkontrak moet teken?
A: Nee. Die belastingkredietprogram vereis nie verhuurders om huurders te teken nie, 'n spesiale huurkontrak. Maar u kan 'n huurkontrak vind met een of twee klousules spesifiek vir die belastingkredietprogram. Byvoorbeeld, jy kan waarskynlik 'n klousule verwag wat vereis dat jy met jou verhuurder saamwerk om jou inkomste jaarliks te herontwerp en te verifieer en daar kan taal wees wat sê dat as jou verhuurder leer dat jy wisend onvolledige of onvolledige inkomstebelasting verskaf het, kan rede vir die beëindiging van u huurkontrak.
V: Kan ek op 'n maand-tot-maand basis huur?
A: Wanneer u die huurkontrak vir 'n woonstel by 'n belastingkrediet eiendom teken, moet dit vir 'n termyn van minstens ses maande wees (alhoewel daar 'n paar uitsonderings is). Daarna kan u en u verhuurder ooreenkom om u huurkontrak op 'n maand-tot-maand basis te hernu.
V: Sal daar markhuurders in die gebou wees?
A: Daar mag wees. Baie belastingkrediet eiendomme sluit in 'n lae-inkomste woonstelle en 'n paar mark-koers woonstelle.
V: Sal ek uitstaan as lae-inkomste as daar rentekoers is?
A: Jy moet nie. Huurders is verplig om nie mark- en lae-inkomste-woonstelle te skei nie, en niemand by jou belastingkrediet eiendom moet weet hoeveel huur jy betaal tensy jy dit vertel nie.
V: Word my inkomste bepaal op grond van wat ek die afgelope jaar gemaak het?
A: Nee. Dit word bepaal deur u vorentoe te sien en u inkomste vir die volgende jaar te "annualiseer". As u byvoorbeeld $ 3,000 per maand by 'n werk verdien, sal hierdie inkomste as $ 36,000 (12 maande x $ 3,000) gereken word, selfs as dit blyk dat u 'n verhoging of selfs u werk per maand verloor nadat u in u woonstel ingetrek het.
V: Hoe tel eienaars onreëlmatige indiensnemingsinkomste?
A: Indiensnemingsinkomste moet ingesluit word as deel van huishoudelike inkomste, of die inkomste bestendig of onreëlmatig is.
Gewoonlik moet eienaars wat aan die belastingkredietprogram deelneem, 'n huurder se huidige omstandighede gebruik om die inkomste te "jaarliks", wat beteken dat 'n bedrag wat die huurder oor die volgende 12 maande verwag om te verdien, selfs as dit blyk dat die getal baie hoër is. of laer.
V: Sal 'n egskeidingsbevel of gesamentlike bates my diskwalifiseer?
A: Nee. 'N Voornemende huurder word nie gediskwalifiseer bloot omdat hy 'n egskeidingsbevel of gesamentlike bates het nie.
Alhoewel dit moontlik is dat u inkomstesituasie na 'n egskeiding u onbevoeg sal maak, is 'n egskeidingsbevel of gesamentlike bates nie geldige redes om te weier om 'n belastingkrediet aansoeker se aansoek te verwerk of outomaties te oorweeg dat die aansoeker nie in aanmerking kom nie.
V: Is die huur gebaseer op my inkomste?
A: Nee. In teenstelling met ander behuisingsprogramme, is belastingkrediethuur gebaseer op die gemiddelde inkomste in u land of ander plaaslike omgewing. Hierdie gemiddelde staan bekend as die "gemiddelde bruto inkomste op die gebied" (AMGI), wat elke jaar HUD opdateer. Jou werklike inkomste is belangrik wanneer dit kom by die bepaling of jy kwalifiseer vir 'n lae-inkomste woonstel by 'n belastingkrediet eiendom. Maar die werklike huur wat jy betaal, is nie op jou inkomste gebaseer nie.
V: Is ek nie vir ander in aanmerking nie as ek te veel inkomste verdien vir 'n belastingkrediet eiendom?
A: Nie noodwendig nie. Alhoewel elke belastingkrediet eiendom dieselfde reëls moet volg om inkomste-kwalifikasie te bepaal, kan jy te veel verdien vir een belastingkrediet eiendom, maar steeds vir ander in aanmerking kom. Dit kan gebeur as jy byvoorbeeld 55% van die inkomstegrens verdien. 'N Eiendom wat huurders moet huur, wat nie meer as 50% van die inkomstegrense verdien nie, sal jou verwerp, maar eiendomme wat die 60% -figuur gebruik, sal jou in aanmerking kom. Ook die inkomste perke wissel per land, dus as jy effens te veel inkomste vir een eiendom verdien, kan jy sukses behaal by 'n ander eiendom wat verskillende grense gebruik.
V: Kan ek uitgeskakel word as my inkomste verloop, nadat ek ingeskuif het?
A: Jy hoef nie bekommerd te wees dat jy uitgesit word om oor inkomste te gaan nie. As jou inkomste styg tot so hoog as 140% van die bruto binnelandse inkomste (AMGI), is daar geen probleem nie. As u inkomste bo die vlak styg, kan dit die verhuurder vereis om stappe te doen om te verseker dat die gebou vir al sy belastingkrediete gekwalifiseer word.
In die ergste geval kan u verhuurder (met behoorlike kennisgewing) u woonstel verander teen markkoers en u sal die voordeel van u beperkte huur verloor. As jou inkomste egter so hoog is, is jy regtig nie lae inkomste nie en moet jy die markkoershuur kan bekostig. Huurders by belastingkrediet eiendomme kan slegs huurders uitsit vir 'n goeie saak, soos omskryf deur staats- of plaaslike wette. Dit beteken ook dat u verhuurder nie kan besluit om u huurkontrak sonder goeie rede te hernu nie.
V: Elke keer as my inkomste verander, moet ek hersertifiseerde kry?
A: Gelukkig, nee. Die belastingkredietprogram het nie 'tussentydse hersienings' nie, wat beteken dat as u werk verander, 'n verhoging kry of 'n bate koop of verkoop, u nie u inkomste moet bereken en weer geverifieer word nie. Jy moet verwag om met die bestuur te ontmoet om jou inkomste net een keer per jaar te herontvang, gewoonlik rondom die herdenking van jou huurkontrak.
V: As 'n student kan ek by 'n belastingkrediet eiendom woon?
A: Die algemene reël is dat as almal in u huishouding 'n voltydse student is, dan kan u nie by 'n belastingkrediet eiendom huur nie. So as jy 'n voltydse student is met 'n kamermaat wat deeltyds skool toe gaan, dan is dit goed. As almal in u huishouding op 'n voltydse basis skool toe gaan, vra die bestuur of u in 'n uitsondering val.
V: Moet belastingkrediet eiendomme voldoen aan diskriminasie wette?
A: Ja. Belastingkrediet eiendomme is onderworpe aan dieselfde billike behuisingswette as konvensionele eiendomme. Danksy 'n ooreenkoms tussen HUD, die Tesourie Departement en die Justisie Departement (DOJ), kan die IRS maklik leer oor 'n billike behuisingskending deur 'n verhuurder en dit gebruik as gronde vir belastingkrediet nie-nakoming. Dit beteken verhuurders met belastingkrediet eiendomme het selfs meer rede om nie teen u te diskrimineer nie.
V: Hoe kan huurders en vooruitsigte meer inligting rakende programvereistes kry?
A: Huurders en vooruitsigte het dikwels vrae oor die inkomste en reëls vir belastingkrediet eiendomme. Benewens die antwoorde op algemene vrae wat hier beantwoord word, kan u staatspesifieke vrae beantwoord wat deur die staatsbehuisingsfinansieringsagentskap wat die belastingkredietprogram waar u woon, administreer. Sien die lys van staatshuisfinansieringsagentskappe .